Dự án đầu tư xây dựng là gì? Trình tự thực hiện dự án đầu tư hiện nay

Nắm được trình tự thực hiện dự án đầu tư hiện nay gồm những bước nào sẽ giúp các chủ đầu tư biết phải thực hiện những gì để đảm bảo đủ thủ tục pháp lý. Nhờ vậy tiết kiệm được thời gian huy động và thu hồi vốn sau khi dự án đầu tư kết thúc. Vẫn biết là như vậy nhưng trên thực tế không phải ai cũng nắm được 5 giai đoạn của dự án đầu tư sẽ được thực hiện trên thực tế như thế nào. Do vậy, bài viết dưới đây cập nhật đầy đủ và chính xác nhất quy trình thực hiện dự án đầu tư. Mời tham khảo!.

Khái niệm và đặc điểm riêng của dự án đầu tư xây dựng là gì?

Trước khi tìm hiểu về trình tự thực hiện dự án đầu tư bao gồm những giai đoạn nào, cần phải thực hiện những gì, bạn cần dự án đầu tư xây dựng là gì, có những đặc điểm nào. Vậy: 

Dự án đầu tư xây dựng được hiểu như thế nào? 

Dự án đầu tư xây dựng và tổng quan pháp lý
Dự án đầu tư xây dựng và tổng quan pháp lý

Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Khái niệm chuẩn xác và mới nhất của dự án đầu tư xây dựng được quy định tại Khoản 15, Điều 3, Luật Xây Dựng năm 2014. Tuy nhiên nếu việc đọc khái niệm dự án đầu tư xây dựng trong luật quy định khiến bạn cảm thấy hơi khó, bạn có thể hiểu đơn giản về dự án đầu tư xây dựng là: tổng hợp các đề xuất và kiến nghị về việc sử dụng vốn đầu tư vào các hoạt động xây dựng nhằm nâng cao chất lượng công trình hoặc dịch vụ, sản phẩm trong một khoảng chi phí và thời gian xác định. 

Tập hợp các kiến nghị và đề xuất trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo nghiên cứu tính khả thi đầu tư xây dựng.

Trong khái niệm dự án đầu tư xây dựng có đề cập đến “hoạt động xây dựng”. Theo đó, các công việc liên quan đến hoạt động xây dựng dự án đầu tư được quy định đầy đủ tại Khoản 21, Điều 3, Luật Xây dựng 2014 bao gồm:

  • Lập quy hoạch xây dựng
  • Lập dự án đầu tư xây dựng
  • Khảo sát xây dựng
  • Thiết kế xây dựng
  • Thi công xây dựng
  • Giám sát xây dựng
  • Quản lý dự án
  • Lựa chọn nhà thầu
  • Kiểm tra, nghiệm thu công trình xây dựng.
  • Tiến hành bàn giao công trình để đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì theo đúng quy định.
  • Thực hiện các hoạt động khác có liên quan đến hoạt động xây dựng công trình.
Khái niệm chuẩn xác và mới nhất của dự án đầu tư xây dựng 
Khái niệm chuẩn xác và mới nhất của dự án đầu tư xây dựng

Đặc điểm riêng của dự án đầu tư xây dựng

Về cơ bản dự án đầu tư xây dựng có những đặc điểm sau:

  • Dự án đầu tư xây dựng công trình có tính chất ổn định, nơi tiêu thụ sản phẩm thường gắn liền với nơi sản xuất. 
  • Sản phẩm của các dự án đầu tư xây dựng là tài sản cố định, có khả năng tạo ra sản phẩm, dịch vụ khác cho xã hội. 
  • Dự án đầu tư xây dựng thường có quy mô lớn, kết cấu phức tạp  nên cần có nguồn vốn lớn, có thể do nhiều người hoặc nhiều cơ quan, đơn vị, tổ chức cùng tạo ra.
  • Dự án đầu tư xây dựng có giá trị sử dụng lâu dài và chất lượng của công trình quyết định hiệu quả hoạt động của nhiều ngành khác.

Trên đây là khái niệm đầy đủ nhất và những đặc điểm riêng biệt của dự án đầu tư xây dựng. Nếu đã nắm được thế nào là dự án đầu tư xây dựng, bạn nên tìm hiểu thêm dự án đầu tư xây dựng có những loại nào trước khi tìm hiểu các giai đoạn trong trình tự thực hiện dự án đầu tư

Dự án đầu tư có đặc điểm riêng
Dự án đầu tư có đặc điểm riêng

Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình

Trên thực tế có rất nhiều các loại dự án đầu tư công trình và mỗi loại cũng có những tiêu chí phân loại khác nhau. Theo đó, đối với từng nhóm công trình lại có những quy trình, thủ tục, quản lý và cách thức thực hiện khác nhau. Tuy nhiên cách phân loại dự án đầu tư công trình được hướng dẫn đầy đủ và chi tiết tại Điều 5 Nghị định 59/2015/NĐ-CP như sau:

Phân loại theo tính chất, quy mô, loại công trình 

  • Dự án quan trọng mang tính quốc gia
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C

Theo đó, mỗi nhóm dự án đầu tư xây dựng công trình sẽ có các tiêu chí được phân chia theo tính chất, quy mô, loại công trình và được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 01 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP – Nghị định quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. Cụ thể:

Phụ lục phân loại dự án đầu tư theo quy mô, tính chất và loại công trình
Phụ lục phân loại dự án đầu tư theo quy mô, tính chất và loại công trình

Phân loại dự án đầu tư xây dựng theo loại chỉ cần yêu cầu lập Báo cáo Kinh tế – Kỹ thuật đầu tư xây dựng

Dự án đầu tư công trình khi phân loại theo kiểu này được phân chia như sau:

  • Dự án đầu tư xây dựng công trình phục vụ cho mục đích tôn giáo
  • Dự án đầu tư xây dựng công trình mới hoặc cần sửa chữa, nâng cấp, cải tạo có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không gồm có tiền sử dụng đất).

Phân loại dự án đầu tư theo nguồn vốn đầu tư vào công trình

Dự án đầu tư xây dựng công trình phân chia theo nguồn vốn có những loại sau:

  • Công trình được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn nhà nước
  • Công trình được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngoài ngân sách
  • Công trình được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn khác

Bên cạnh 3 cách phân loại dự án đầu tư nói trên, cũng có các đơn vị thực hiện việc phân loại dự án đầu tư theo từng hạng mục như: dự án đầu tư xây dựng chung cư, khách sạn, nhà xưởng cho thuê, nhà ở, nhà nghỉ, nhà cao tầng, văn phòng cho thuê, bệnh viện, trường học gồm trường mầm non, tiểu học, trung học, đại học, nhà máy, lò gạch, khu công nghiệp, trạm dừng nghỉ, trung tâm thương mại, nghĩa trang,…

Phân loại dự án đầu tư trên nhiều tiêu chí
Phân loại dự án đầu tư trên nhiều tiêu chí

Tuy có rất nhiều cách thức phân chia dự án đầu tư xây dựng khác nhau nhưng trình tự thực hiện dự án đầu tư cơ bản chỉ có 5 giai đoạn. Vậy 5 giai đoạn  của dự án đầu tư cụ thể là gì, mời tham khảo tiếp nội dung bên dưới. 

Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ bản

5 giai đoạn của dự án đầu tư bao gồm: Thiết lập dự án,  lập kế hoạch dự án, thực thi dự án, kiểm soát dự án và kết thúc dự án. Chi tiết các bước lập dự án đầu tư như sau: 

Thiết lập dự án

Thiết lập dự án thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng. Khi thực hiện việc thiết lập dự án đầu tư cần làm những việc sau:

  • Tổ chức thiết lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tính tiền khả thi (nếu có);
  • Thiết lập, thẩm định và phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tính khả thi; 
  • Hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng; 
  • Đồng thời thực hiện các công việc cần thiết khác có liên quan đến giai đoạn chuẩn bị dự án;

Sau khi các Báo cáo về dự án đầu tư xây dựng được thông qua, tiếp đến sẽ là việc lập kế hoạch dự án. Bước này cũng nằm trong giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng. Thực hiện bước này càng nhanh thì công trình đi vào xây dựng càng sớm.  

Thiết lập dự án thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng
Thiết lập dự án thuộc giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án xây dựng

Lập kế hoạch dự án

Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng hay lập kế hoạch dự án có khá nhiều việc cần thực hiện, trong đó: 

  • Xin chủ trương đầu tư, 
  • Quy trình quy hoạch 
  • Và thực hiện quy trình giao đất, thuê đất, giải phóng mặt bằng 

Đều là những công việc chính cần làm nhanh chóng để kết thúc giai đoạn chuẩn bị để chuyển giai đoạn thực thi dự án đầu tư. Cụ thể:

Quy trình xin chủ trương đầu tư

  • Nghiên cứu quy mô đầu tư.
  • Thăm dò, đánh giá thị trường.
  • Tìm kiếm nguồn đất.
  • Tìm kiếm thông tin về chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
  • Lập phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm quy hoạch.
  • Xin chủ trương đầu tư của UBND tỉnh, thành phố và chờ đợi phê duyệt.
Quy trình xin chủ trương đầu tư được thực hiện từng bước
Quy trình xin chủ trương đầu tư được thực hiện từng bước

Quy trình quy hoạch dự án đầu tư

Đối với dự án đã được phê duyệt và chưa được phê duyệt sẽ có những bước thực hiện khác nhau. Cụ thể:

Dự án chưa được phê duyệt cần thực hiện các bước sau:

  • Xin cấp giấy phép quy hoạch.
  • Lập bản quy hoạch chi tiết 1/2000.
  • Dự án đã quy hoạch 1/2000.
  • Thỏa thuận về quy hoạch kiến trúc.
  • Lập bản quy hoạch chi tiết 1/500.

Dự án đã được phê duyệt 1/500

  • Thực hiện thủ tục xin cấp chứng chỉ quy hoạch.
  • Thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng cùng phương án thiết kế sơ bộ.
  • Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng cùng phương án thiết kế sơ bộ.
Quy trình quy hoạch dự án đầu tư trong trình tự thực hiện dự án đầu tư cơ bản
Quy trình quy hoạch dự án đầu tư trong trình tự thực hiện dự án đầu tư cơ bản

Quy trình giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng

Các bước lập dự án đầu tư liên quan đến việc giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng cần thực hiện theo trình tự như sau:

  • Lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất.
  • Chờ cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt và chấp thuận địa điểm đầu tư.
  • Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
  • Tiến hành thực hiện việc thu hồi đất.
  • Thành lập hội đồng bồi thường dự án .
  • Lập phương án bồi thường và tiến hành bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
Trình tự giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng trong quy trình lập dự án đầu tư
Trình tự giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng trong quy trình lập dự án đầu tư

Như vậy theo đúng trình tự thực hiện dự án đầu tư thì đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, tiếp đến sẽ là giai đoạn thực thi dự án. Giai đoạn này sẽ gồm những việc gì, mời xem tiếp nội dung bên dưới.

Thực thi dự án

Quy trình thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Khảo sát xây dựng và đầu tư xây dựng. Các bước cần thực hiện của 2 quy trình này như sau:

Khảo sát xây dựng dự án đầu tư

Bước 1:

  • Khảo sát sơ bộ phục vụ viết báo cáo đầu tư.
  • Khảo sát chi tiết phục vụ việc tạo thiết kế.

Bước 2:

  • Thiết lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.
  • Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.
  • Thiết lập và phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng.
  • Tiến hành việc thực hiện khảo sát xây dựng.
  • Giám sát việc khảo sát xây dựng.
  • Khảo sát bổ sung (nếu có).
  • Kiểm tra và nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng.
  • Lưu giữ kết quả khảo sát xây dựng.
Quy trình khảo sát dự án đầu tư xây dựng
Quy trình khảo sát dự án đầu tư xây dựng

Quy trình đầu tư xây dựng dự án 

Bước 1: Xác định rõ ràng phương án kiến trúc tổng thể

Bước 2:

  • Báo cáo nghiên cứu tính tiền khả thi, khả thi.
  • Báo cáo kinh tế kỹ thuật đối với công trình từ 15 tỷ.
  • Đánh giá tác động đến môi trường, điện nước, phòng cháy chữa cháy, chiều cao tĩnh không, quy hoạch, kiến trúc.
  • Khảo sát ý kiến về thiết kế cơ sở.

Bước 3: Phê duyệt dự án đầu tư xây dựng

Bước 4: Được cấp phép xây dựng

Bước 5: Tiến hành đấu thầu xây dựng

Bước 6:

  • Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu tư vấn thiết kế, quản lý dự án.
  • Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.

Bước 7: Thiết kế xây dựng

  • Thiết kế bản vẽ kỹ thuật
  • Thiết kế bản vẽ thi công

Bước 8: Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu, công ty thiết kế, lập bản vẽ thiết kế, thẩm định thiết kế, thẩm tra, phê duyệt, thay đổi (nếu có), nghiệm thu,…

Chi phí thiết lập dự án đầu tư xây dựng công trình
Chi phí thiết lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Kiểm soát dự án

Các giai đoạn quản lý dự án, kiểm soát dự án được thực hiện qua 2 bước chính:

Bước 1:

  • Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu thi công.
  • Tìm kiếm và lựa chọn nhà thầu giám sát.

Bước 2: Tiến hành thi công xây dựng công trình theo đúng thiết kế ban đầu.

Kết thúc dự án

Bước 1: Nghiệm thu công trình

Bước 2: Hoàn công dự án.

Bước 3: Kiểm toán, quyết toán, hạch toán dự án đầu tư xây dựng cơ bản.

Bước 4: Bàn giao chứng nhận sở hữu công trình.

Bước 5: Bảo hành và đưa công trình xây dựng vào sử dụng.

Trên đây là 5 giai đoạn của dự án đầu tư cần có trong trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình cơ bản hiện nay. Nắm được các bước lập dự án đầu tư, các bước thực hiện dự án đầu tư cùng  các giai đoạn quản lý dự án sẽ giúp ích rất nhiều cho những người tham gia dự án đầu tư. Nhất là trong việc huy động đầu tư, sử dụng nguồn vốn và thu hồi vốn đầu tư cùng lợi nhuận. 

Vòng đời của một dự án xây dựng được thể hiện chủ yếu qua 5 giai đoạn của dự án đầu tư 
Vòng đời của một dự án xây dựng được thể hiện chủ yếu qua 5 giai đoạn của dự án đầu tư

Song song với việc tìm hiểu trình tự thực hiện dự án đầu tư công trình, bạn cũng cần quan tâm đến chi phí cho dự án đầu tư xây dựng cơ bản hiện nay. Cùng chúng tôi tìm hiểu vấn đề chi phí cho dự án đầu tư ngay sau đây nhé!

>>>Xem thêm: Thủ tục và quy trình xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở mới nhất 2020

Chi phí cho dự án đầu tư xây dựng cơ bản

Xác định chi phí cho dự án đầu tư xây dựng cơ bản bao gồm 3 hạng mục chi phí chính đó là: Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng và chi phí quản lý xây dựng dự án công trình. Cụ thể:

Chi phí thiết lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Tại Mục I Phần II Quyết định 79/QĐ-BXD năm 2017 công bố Định mức quy định về chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng và tư vấn do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành quy định các khoản phí có trong chi phí lập dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

Phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng

Khoản phí này được sử dụng để xác định số tiền cần chi cho các công việc tư vấn trong tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng. Đây được xem là cơ sở để xác định giá gói thầu tư vấn để phù hợp với trình tự thiết lập dự án đầu tư xây dựng. Đơn giá của hợp đồng tư vấn xác định dựa trên kết quả lựa chọn nhà thầu tư vấn phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu.

Chi phí tư vấn đầu tư dự án

Đây là khoản phí phải trả cho người trực tiếp thực hiện các công việc tư vấn, quản lý của tổ chức tư vấn, chi phí khác (mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp) và thu nhập chịu thuế tính trước nhưng chưa gồm thuế VAT. Ngoài ra, chi phí lập dự án đầu tư xây dựng còn có:

  • Chi phí tư vấn được xác định theo cấp công trình, tức là theo quy định về phân cấp công trình xây dựng.
  • Chi phí tư vấn được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng với quy mô chi phí xây dựng, quy mô chi phí thiết bị hoặc dựa trên quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
Chi phí thiết lập dự án đầu tư xây dựng công trình
Chi phí thiết lập dự án đầu tư xây dựng công trình

Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng

Theo quy định của Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư công trình khi được cơ quan có thẩm quyền tiến hành thẩm định, thẩm tra dự án xây dựng công trình, thẩm định thiết kế cơ sở sẽ phải nộp khoản lệ phí thẩm định.

Đơn giá và mức phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (lệ phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng) theo quy định sẽ được thu đủ theo Biểu mức thu ban hành kèm theo Thông tư 209/2016/TT-BTC và tối đa không quá 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng/dự án.

Biểu phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định hiện hành
Biểu phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình theo quy định hiện hành

Căn cứ để xác định mức chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng công trình cần phải thu là dựa trên tổng mức đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt và mức thu, cụ thể như sau:

Phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng = Tổng mức đầu tư được phê duyệt x Mức thu

Chi phí quản lý xây dựng dự án công trình

Nghị định 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình có quy định rõ ràng về chi phí quản lý dự án xây dựng. Tại Điểm d, Khoản 4, Điều 4 bao gồm:

Các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án tính từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến giai đoạn kết thúc dự án xây dựng và đưa công trình vào khai thác sử dụng. Đối với các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) thì chi phí quản lý dự án sẽ gồm:

  • Chi phí quản lý dự án cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, 
  • Chi phí hoạt động của đơn vị quản lý dự án thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện dự án.
  • Chi phí quản lý dự án của các nhà đầu tư.

Trên đây là toàn bộ các thông tin về dự án đầu tư xây dựng, quy định pháp luật về quy trình, trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng. Việc nắm vững các thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thực hiện dự án đầu tư, quy chế quản lý dự án cùng giai đoạn hoàn thiện công trình, đưa vào sử dụng trên thực tế và các khoản chi phí cần có sẽ giúp quản lý hiệu quả nguồn vốn đầu tư.

Meeyland hy vọng rằng những thông tin này thực sự hữu ích, đáp ứng nhu cầu tìm kiếm và học tập của quý bạn đọc. Đồng thời giúp bạn đọc có góc nhìn toàn diện nhất nếu muốn thực hiện một dự án đầu tư xây dựng cụ thể trên cả nước.

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *